TILSTANDSRAPPORT

Tilstandsrapport er en grundig og detaljert beskrivelse av boligens status med hensyn til teknisk tilstand og vedlikehold. Den beskriver avvik fra bestemte referansenivåer, det vil si byggeforskriftene og normale forventninger om tilstand etter slitasje og elde. Rapporten kan omfatte hele bygningen eller bare deler av den.

Nye regler krever ny tilstandsrapport

 

Boliger som selges til forbrukere etter 1. januar 2022 bør ha
ny tilstandsrapport. Det gir tryggere bolighandel.

 

Hva er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport beskriver synlige skader/avvik eller symptomer på skader/avvik på boligen. Det vil si at den beskriver avvik. Den bygningssakkyndige vurderer boligen ut fra hva som kan forventes av en bygning på samme alder og type. Vurderingen gjøres mot byggeskikk og regler som gjaldt da boligen ble oppført. Forhold som er vanlige for bygningens alder, slik som slitasje og forringelse etter normal bruk, regnes ikke som avvik.

Hvorfor bør du som skal selge en bolig, innhente en tilstandsrapport?
Kjøper må sette seg inn i forhold som kommer tydelig frem av en tilstandsrapport. Kjøper kan ikke klage på mangler som kjøper har fått opplysninger om i tilstandsrapporten eller på andre måter. Derfor vil en tilstandsrapport redusere din risiko for mangelskrav fra kjøper.

Hvilken tilstandsrapport bør du som skal selge, innhente?
Dersom boligen din blir solgt før 1. januar 2022, kan du benytte de ulike produktene som finnes i markedet: verditakst, boligsalgsrapport, tilstandsrapport bolig med mer.

Dersom bud aksepteres etter 31.12.2021, bør du benytte en tilstandsrapport som tilfredsstiller de nye reglene i Avhendingslova og Forskrift til avhendingslova. For at du som selger skal kunne vise til opplysninger i tilstandsrapporten, må rapporten tilfredsstille minstekravene i forskriften. Velger du en annen rapport eller selger boligen din uten en rapport, tar du som selger en forhøyet risiko.

Hva er risikoen for deg som selger om du ikke benytter en godkjent rapport?
Fra 1.1.2022 gjelder det nye regler i Avhendingslova. Man kan ikke lenger selge bolig med forbeholdet «som den er» til en forbruker. Kjøper kan klage på mangler ved boligen som overstiger kr. 10.000, både synlige og skjulte mangler. Det er derfor viktig at du som skal selge eiendommen, gir korrekte og gode opplysninger, og at du innhenter en tilstandsrapport. Forhold som det er opplyst tydelig om i tilstandsrapporten, kan kjøperen ikke vinne frem med som en mangel. Som selger tar du derfor en forhøyet risiko for mangler dersom du ikke innhenter en tilstandsrapport.

Hva inneholder den nye tilstandsrapporten?
Tilstandsrapporten beskriver bygningsdeler og rom etter kravene i forskriften. En del bygningsdeler og rom er ikke en del av kravet i forskriften. Men som selger kan du be om at disse vurderes av den bygningssakkyndige. Dette gjelder blant annet tilleggsbygg slik som garasje og andre frittstående bygninger, støttemurer, etasjeskillere og utvendige trapper.

 

 Dersom du tror boligen din først vil bli solgt etter 1. januar 2022,
 anbefaler vi at du innhenter en tilstandsrapport som tilfredsstiller de nye kravene.

Du som selger, kan bestille en utvidet rapport som tar med vurdering av bygningsdeler og rom utover minimumskravet i Forskrift til avhendingslova. Dette gir deg som selger lavere risiko for eventuelle krav fra kjøper.

VERDITAKST

Boligens størrelse, standard og beliggenhet tas med i betraktningen ved vurderingen av eiendommen. ”Verditaksten” er velegnet til bruk for banker/låneinstitusjoner ved belåning/refinansiering eller for forsikringsselskap etter utførte endringer/påbygg på eiendommen.

SKADE / SKJØNN

Når en eiendom får skade, er det viktig å sikre et profesjonelt grunnlag for erstatningen. 

En skadetakstmann møter kundene i situasjoner som ofte oppleves dramatiske. Sterke følelser kan være utløst, samtidig som store verdier står på spill. Da er takstmannens rolle som uavhengig tredjepart en viktig faktor, slik at skadelidte får riktig oppgjør og reparasjon 

I mange tilfeller er det forsikringsselskapet som tar kontakt, for å innhente et faglig grunnlag for senere erstatningsutmåling. Noen ganger, spesielt ved kompliserte skader, får takstmannen også i oppdrag å styre arbeidene med istandsetting. 
 
Ved større skader er det vanlig å benytte skjønn som oppgjørsform. Da velger skadelidte og forsikringsselskapet hver sin skjønnsmann, som blir enige om erstatningen med bindende virkning. 
 
Skader som skyldes skred, storm, stormflo, flom, jordskjelv eller vulkanutbrudd kalles naturskader. Fjetland Takst inngår i beredskapen ved slike skader, etter godkjenning av Norsk Naturskadepool.

NÆRING

Takstene baseres blant annet på kontantstrømanalyse, sammenlignende salgsverdier, avkastningskrav, tekniske verdier, leiekontrakter og markedsleie. 

Ved verditaksering av næringseiendom er det vanligvis leieinntektene som legges til grunn. Det utarbeides en omfattende rapport der de enkelte leiekontrakter nevnes. Takstmannen vurderer områdets generelle leienivå for næringsbygg, og tar i tillegg hensyn til byggets kvaliteter og beliggenhet. 
 
Forhåndstakst på næringseiendom gjøres etter de samme prinsipper som ved en verditakst, men vurderingene av bygget gjøres bare på grunnlag av tegninger og teknisk beskrivelse.

UAVHENGIG KONTROLL, NYE BYGNIGER

Det skal gjennomføres uavhengig kontroll i samsvar med § 14-6 av fuktsikring ved bygging av våtrom i boliger, jf. plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd litra a) og b), og med lufttetthet i nye boliger. Det samme gjelder for fritidsboliger med mer enn én boenhet. Ansvarlig kontrollerende skal kontrollere at det er gjennomført tilstrekkelig prosjektering av fuktsikring, herunder utforming av viktige løsninger, at det foreligger nødvendig produksjonsunderlag innenfor kontrollområdet, og at utførelsen er gjennomført i samsvar med produksjonsunderlaget.

BYGGEBRANSJENS VÅTROMSNORM, BVN

Byggebransjens Våtromsnorm (BVN/Våtromsnormen) er et verktøy for planlegging, bygging og vurdering av våtrom (baderom, dusjrom og vaskerom).
Målet er å heve kvaliteten på våtrom med hensyn til funksjon og levetid, det vil si å lage solide, funksjonelle og varige våtrom som blir overlevert (kunden) med en god brukerveiledning.

Våtromsnormen inneholder dokumenterte løsninger som ivaretar alle myndighetskrav til våtrom på en god måte, og sikrer riktig jobb første gang.